调控以来购房成本大增 房地产暴利转移到银行

    【《证券市场周刊》记者 王金】房地产调控历时一年半，房价拐点开始显现，然而在五次加息、取消七折利率的基础上，购房成本不降反升。开发商的暴利时代终结了，暴利转移到了银行。总之，目前看来，离“还利于民”更加遥远。

　　万科再现房价拐点

　　国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这些城市中新房价格环比下降的有12个，包括天津、南京、三亚、成都、厦门等。持平的有14个，包括北京、杭州、合肥、无锡等。其中，上海、广州、深圳等一线城市房价成交量持续萎缩，成交价虽有小幅上涨，但环比涨幅没有超过0.2%。二手住宅价格环比下降的城市有19个，包括北京、天津、南京、三亚、重庆等，持平的城市有12个，包括深圳、杭州、长沙、青岛等。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房价格企稳乃至回落的迹象更为明显。

　　国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产调控已经初见效果，大多数一线城市房价环比下降或涨幅收窄，随着下半年限购范围的扩大和保障房的大量入市，一线城市的房地产调控效果会更加明显。

　　本刊5月13日发表的《房价拐点临近》已阐述过，在房地产调控这场持久战中，力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变，开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析，如果流动性持续全面收紧，导致外部融资切断，需求真实萎缩，旺销窗口迟迟打不开，存货又不断堆积，那么开发商真的要歇菜了，降价拐点即将来临。

　　而且，如果名义房价停止上涨，CPI又保持在5%以上，那么实际房价已经下降。

　　现在看来，名义房价的拐点正在显现。

　　布局全国的房企龙头万科（000002.SZ）一直以开盘首月去化率60%作为制定价格的标准。虽然自本轮调控以来，万科从未提及“降价”，但在这种根据市场行情浮动以保证快速周转的定价机制下，我们可以看到：万科2011年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，均价11600元/平方米。而2010年全年，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年下降4%。可见万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升，这是自2007年王石提出拐点论降价以来，万科的第二个价格拐点。

　　其他大型开发商、名楼盘打折的个案近几个月层出不穷，不胜枚举。

　　不少开发商在下半年结束观望，重新制定价格策略。北京本地龙头公司首开股份(600376.SH)董秘王怡表示，下半年将在提高去化速度的基础上，采取有竞争力的定价策略，比之前有一定幅度的下调，主要是随行就市地制定价格。这也是开发商普遍采取的策略。据了解，目前首开股份开发的楼盘打折力度不等。其中，中端产品打折力度较大，如7月8日开盘的首开常青藤均价24000元/平方米，1居减14万元，2居减18万元，3居减19万元，复式减33万元，打折幅度超过10%。

　　可以预见，由于5月份的传统地产旺季没有如期出现，开发商对“金九银十”不再抱有不切实际的希望，下半年大面积主动降价出逃的情况几乎已成定局。

　　二手房市场的反应更为灵敏。统计局数据显示，6月北京 90-144平米的两居与144平米以上三居的价格指数都环比下降了0.1个百分点，上海144平米以上的三居价格指数也环比下降了0.1个百分点。同样，一些重点二线城市如南京、郑州、福州等，其二手房价格指数也出现了下行趋势。

　　房价降20% 购房成本方持平

　　房子降价固然大快人心，这是经过一年多的持续努力打下来的，是房地产调控政策的初步成果。然而，先别盲目乐观，房子降价和购房成本下降是同一回事吗？

　　假设一种情境，一位拥有北京户口打算购买婚房的首次购房者，在东五环看中了一套标价200万元的房子。在2010年4月调控之前，当时的首套房贷款政策是，首付最低两成，贷款利率打7折，按揭基准利率执行2008年12月23日调整的五年期以上为5.94%。

　　按此标准贷款30年，需缴纳首付40万元，贷款总额160万元，月供7785元，还款总额约280万元。该房总成本约320万元。

　　调控之后，最新的首套房贷款政策为，首付最低三成，贷款利率一般执行基准利率。经过2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上调0.25个百分点，基准利率上调1.25个百分点。调整后五年以上按揭贷款基准利率7.05%。

　　按照北京市目前比较狠的折扣，如果上述房子降价10%达到180万元，那么贷款30年需缴纳首付54万元，贷款总额126万元，月供8425元，还款总额约303万元。该房总成本约357万元(参见表)。

　　通过以上对比，可以清晰地看出，调控后100万元的按揭贷款，利息成本较调控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上涨38%。

　　因而，历时一年半之久的调控之后，即便在房价下调10%的情况下，仍不能覆盖利息成本，反而带来的是首付成本上涨35%，月供成本以及还款总额上涨8.2%，购房总成本上涨11.6%的惊人局面！

　　所不同的仅仅是，利润由开发商转移到银行的钱袋子里，而购房者需要承担更高昂的购房成本。

　　另外，相当多的刚性需求者，购房权利还受到了限制！

　　上述例子虽然是情景假设，然而由于利率政策各地差异不大，这个模型目前具有普适性。那么，房价究竟要下调多少，首贷购房者的成本才能回到调控之前的水平呢？

　　答案是20%。

　　房价需要在调控前基础上下降20%，首贷购房者的购房成本才和调控之前持平。只有房价下调30%，首贷购房者才能够得到13%的优惠。如果房价未降，则购房成本上涨24%。