赣州：限购令下房价何去何从

    根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示，赣州已经连续几个月房价同比涨幅在5%以上。近日，住建部给出新增限购城市名单的建议5条标准，其中包括处于房价涨幅前列的城市等条款。符合5个条件中２项以上的城市，建议列入新增限购城市名单。赣州房地产业内人表示，尽管限购名单尚未正式出炉，但是限购范围扩大已是板上钉钉，从住建部公布的这5条标准来看，赣州有可能被列入限购范围。此消息一出，立即引起了赣州市民的广泛关注。

    ■形势：“市场三连发”难挡限购之势

    2011年已经过去一半，为做好房地产市场调控工作，今年上半年，我市相继下发了《关于进一步规范商品房预（销）售行为加强房地产市场监管有关问题的紧急通知》（赣市府【2011】2号）、《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（赣市府办发【2011】12号）和《关于进一步规范和完善房地产市场监管行为的通知》（赣市房字【2011】36号）等三份规范性文件。赣州市市场调控“三连发”被省级媒体誉为赣州版的“限购令”。受“三连发”的直接影响，今年上半年中心城区商品住宅批准预售面积、现房销售面积以及期房销售面积都大幅下降，且房价上涨的态势得到了有力控制，我市房地产市场渐趋理性。

    虽然不少人认为楼市调控的当务之急是落实好现有政策，但如果房价短期内仍然无明显的下降，不排除已经一再表示“调控房价绝不会退缩”的政府出台后续调控的可能性。根据市房管局的数据：上半年，赣州中心城区房屋新开工面积111.1272万平方米，同比上涨104.81%。其中，住宅新开工面积76.9804万平方米，比去年上半年的28.651万平方米上涨168.68%。我市上半年房地产市场虽渐趋理性，但下半年情势更加严峻：上半年累计下来的房源还有很多，下半年，我市将有更多的房源被上市……通过这些数据可看出，下半年将是一个非常敏感的阶段，大的开发企业可能挺的过去，而那些资金链供应不上的企业则将面临非常严峻的考验。如果开发商仍然相互比较，相互抬杠，沆瀣一气，房价仍无明显下滑，更加严厉的调控政策，如限购令，将势不可挡。

    大环境恐殃及赣州“池鱼”

    房地产调控政策如限制放贷、加息等经济手段的逐步深入，将直接影响到开发商资金链的断裂，以及销售量的急剧下滑，买方和买方都将在寻求资金的道路上竞争惨烈。如果现有政策能够得到很好的贯彻，将很快能够让赣州楼市渐趋走上理性的道路，如果贯彻不到位，政府可能从经济手段转为更加强硬的政治手段，譬如“限购令”等，调控。此次温家宝总理主持召开国务院常务会议，也可能会被解读为再度点燃新一轮轮楼市调控的信号。

    在此次会议中所提出的五条纲领性措施中，第三条提出，要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。我省南昌市已经实行了限购令，如果赣州市的房地产市场运行得不到控制，房价居高不下，将更加吸引世人的眼球，盯着赣州何时转向政治手段控制房价。再者，赣州市有着江西省的次中心城市和赣粤闽湘四省边界中心城市等的影响力，房价的运行指数将备受关注，将在一定程度上影响和助推经济手段（房产税征收）在沪、渝外的一些城市的蔓延。

    ■反应：

    购房者：推迟购房计划继续观望

    二三线城市限购名单呼之欲出，记者随机调查了数名市民，近半数购房者认为房价将大跌，超六成购房者因此推迟购房计划，而只有一成人为躲避限购，赶在政策出台前购房。

    “还想再等等，再观望观望吧”朱女士前几日在三康庙某楼盘看好了房子，还交了3万元定金。就在她准备“一锤定音”的时候，她听到了“限购令”的传闻“房价究竟怎么走？真的限购的话，是不是房价就会下跌？要不要再等等？”一连串的问题让朱女士迟疑了。

    市民张先生在章江新区预订了一套新房，根据房产公司要求，他预交了30%的房款，开盘时间在今年下半年，房价是每平方米5500元。上周得知二套房贷新政后，他犹豫了。“以前房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率的1.1倍，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，这样的房贷吃不消。”

    中介：成交量小有下降

    某房产公司中介人员刘先生告诉记者，受“限购令”传闻的影响，近段时间，中介成交量普遍下降，一些小中介甚至关门大吉。中国人习惯买涨不买跌，但凡购房者都有抄底的心理，虽然他们知道抄底很难，但在一系列新政调控下，业主和客户的观望情绪都比以前严重许多。“我最担心的是买卖双方僵持不下，出现2008年那样交易清淡的局面。”

    刘先生猜测，目前新盘应该都会采取各种手段变相降价，除非开发商的地是前2年的，原始地价比较便宜，怎么卖都还是赚钱，比如中航公元，并不是完全因为行情问题所以价格不高，更重要是因为当时它买地比较便宜。但一些新的楼盘就没那么幸运了。

    “目前只是初期阶段。而且限购令还只是传闻，所以还没有明显的实质性影响。”水南某房产中介有关负责人表示，政策刚出台，执行还没有开始，成交量的影响要过段时间才会显现。

    也有一些房产经纪人对目前的的政策持乐观态度。健康路某房产经纪人认为，调整是暂时的，即使一段时间二手房交易下降也是阵痛。

    开发商：淡定应对 暂先“押宝”

    在一系列的政策调控下，让今年楼市的“金九银十”相比往年较为特殊。面对市场浓厚的观望氛围，加快推盘速度、降价促销、加速资金回笼似乎成为了众多开发商的首选。

    事实确实如此，随着“金九银十”季的到来，一波推盘热潮很快就将出现，VIP卡、存1万抵2万，贵宾增值计划……部分心急的开发商们纷纷以自己的方式应对着即将到来的限购令。记者了解到，目前房产企业在开盘前都是通过类似的方法来推广。根据住建部新规，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
相对于一些开发商的积极应对，大部分开发商表现得很是淡定。即将开盘的三和·悦城的重点推广方向为县城。据三和·悦城销售经理凌君介绍，由于公司的销售方向主要放在县城，因此房价上不会定得太高。她认为，调整只是暂时的，她很看好房地产往上走的趋势。即使实行限购令，也是市场经济的正常调整，并不意味着整个房地产市场的下滑，所以公司会尊重市场规律，销售计划并不会因此更改。

    房源销售火爆的国际时代广场也发出了同样的“应对令”。据该公司销售人员介绍，目前国际时代广场的均价为6500—7000元，并无折扣。“建房的钢筋、水泥和其他材料都没有降价，整个房产的成本没有下降，所以房价也不会下跌的。”该销售人员表示。
 
    ■观察

    实质效应有待实施才能显现

    与部分一线城市不同，赣州楼市的购买力基本上以本地人为主。就贷款比例来说，赣州人购房贷款比例一般在五成以上，有部分资金实力雄厚的人甚至选择一次性付款。

    此次新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。这类人群也有可能以借用亲友的身份证买房等方式进行规避。新政对首次购房者并不产生太大影响。对于富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响也不大。只有普通收入型家庭的改善型需求可能会受到一定影响。

    “这次中央的调控政策是空前严厉的，但是实施效果要结合执行情况综合评估。”有业内人士认为，市场上投资与投机群体的抗压力量远大于2008年，因此不会出现持续大跌的格局。然而严厉的政策肯定会对市场产生影响，成交价格也将出现震荡。