南昌楼市白皮书·盘点(关注篇)

    引言

　　当2011的脚步渐行渐远，房地产行业这“不平凡的一年”也即将终结。这一年，南昌楼市既随着全国的宏观调控跌宕起伏，又在“限时代”的大环境里拥有自己的发展特征：从1月的新“国八条”到3月的南昌“升级版”限购令，从4月的“集体观望”到6月的“井喷式”成交量，从惨淡收场的“金九银十”到11月中介公司的大幅裁员、南昌首例“六折”楼盘的产生，以及现在大批楼盘出现房价松动的迹象……一如王石在万科2010年度报告中所说：“这个难以平静的行业、这个难以平凡的时代，房地产市场始终书写着纷繁多变的历程。”

　　新年近了，大家又在熙熙攘攘着明年的楼市。“它会随着年尾的大势有所下降吗？还是在经历了低谷后触底反弹？”这些疑问我们都无从知晓。或许从今年的新闻回顾中可以或多或少的寻找到楼市变化的重要线索。

　　A 市场

　　住宅成交量5~6月出现井喷

　　新闻回顾：5月，南昌楼市迎来了姗姗来迟的“小阳春”：市区新建商品住宅成交量达1821套，环比上升了23%。

　　6月6日，在销售量上升的刺激下，开发商“乘胜追击”的心态明显，6月份开盘楼盘预计有30个，供应面积约为35万平方米；其中，莲塘板块预计开盘楼盘有7个，京东板块、市中心分别有5个，是未来住宅供应量的重点。

　　点评：据同致地产统计数据显示：南昌5月份共有17个楼盘推出2255套房源，其中有12个楼盘销售在六成以上，甚至有两个楼盘销售率高达百分之百；17个开盘楼盘整体销售率高达70.99%，为近一年来的第二高点，仅次于去年9月份。并且，这些推出的房源，近两层是属于两房户型，说明5~6月，有大批刚需入市，从而导致楼市破冰，量价齐升。

　　南昌地王不断被刷新

　　新闻回顾：4月11日，红谷滩以1500万元/亩的单价拍出一块商业用地，刷新刷新了此前红谷滩中央商务区B-16-1-②地块1335万元/亩的地王纪录，问鼎南昌新地王。

　　8月23日，南昌朝阳洲两宗居住用地公开拍卖，在多家开发商经过数十轮激烈竞拍后，双双以超过千万的单价成交，溢价六成，其中JDP1134号地块以1095万元/亩价格成为南昌居住用地的单价地王。

　　点评：楼市调控一轮又一轮，却并未吓退开发商的拿地热情，南昌地王被不断刷新，但相比2009年和2010年的疯狂明显更加迎合市场的变化，一方面，在住宅遇冷较为明显的4月，商业地产接力住宅成为楼市的“香饽饽”，直接导致了商业土地的唱高；另一方面，受红五月、红六月住宅成交量的鼓舞，以及市中心人口突破268万所带来的刚性和改善型需求，朝阳新城等近市中心板块的居住用地都被推高。

　　“金九银十”惨淡收场

　　新闻回顾：10月28日，南昌新建商品住宅成交数据出炉，共成交1080余套，环比9月份的1524套，锐减近450余套；然而，新房还在源源不断的入市，导致南昌库存房数量一路飙升，截至10月31日，南昌市区新建商品住宅可售套数达11819套，照此前楼市月均成交量计算，足够消化10个月。

　　点评：今年的“金九银十”，充斥在耳边最多的是诸如“7折、10万抵30万、买房就送车”等一系列促销广告，可见受红五月、红六月成交量的鼓舞，开发商对于“金九银十”给予了厚望。然而，广大购房者却并不“买账”，由于各种“大放血”促销活动都是基于房价的上调后做出的让利，被普遍认为是一场“假摔”，因此，“金九银十”作为了南昌楼市短暂回暖后的“分水岭”惨淡收场。

　　宏观调控成效凸显

　　中介“遇冷”、南昌出现首例“六折盘”

　　新闻回顾：11月7日，深圳房地产中介出现“关门潮”，中原地产华南区董事总经理李耀智确认他们已“流失”经纪人千余名。此后，南昌的中介门店也出现了大批“关门”的现象，中介“遇冷”成为不争的事实。

　　11月16日，凤凰洲板块九颂山河率先“六折”，打出7712元/平方米起的均价，此后，南昌楼盘开始了大幅让利政策的比拼。

　　点评：11月的日历刚刚翻开，我们仍然能感受到这个月楼市因为频繁变化带给我们的震撼。首先是来自中介市场。都说中介市场是住宅的4级市场，始终随着新建商品房的变化而变化，因此，中介市场又被称为楼市的“晴雨表”。11月，随着深圳中原的大幅裁员、以及南昌住宅成交量的大幅下滑，南昌昔日颇为红火的中介门店也普遍萧条，有些甚至关门大吉。其次是来自宏观调控，“限购令”的作用逐渐显效，着实令今年的住宅成交量叫苦不迭，然而年底仍不见“松动”，预示着明年的楼市竞争将更为激烈。此外，本月最为震撼的是，一直靠打“赣江门户、人文大宅”奢华牌的九颂山河16日突然宣布降价，7712元/平方米起的售价致使房产总价瞬时缩水4层，一时间成为了业界、媒体舆论和广大购房者议论的焦点。此后至今，南昌楼价整体回归理性，大多数楼盘都出台了较大幅度的让惠政策。

　　B 政策

　　老版限购令被指“虚晃一枪”

　　新闻回顾：1月21日下午，南昌正式出台了限购令，规定自2月1日起，本市及外省市居民家庭在本市东湖区、西湖区、青云谱区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。

　　点评：南昌的限购令出台以后，引来了颇多争议。广大购房者尤其是刚需购房者普遍认为它不仅出台晚，而且约束力度过于“疲软”。一方面，限购令出台的第3天，南昌住宅就出现了“井喷式”的增长：23日，南昌商品住宅成交量较21日暴涨127%，成交175套；24日，成交量高达267套，“限购令”成了“催购令”。另一方面，限购令的内容不是限制购买第3套房，而是限制新购第2套房，也就是说，不管你原来有多少套房，现在还可以在市区再买一套。此外，让大家不满的还有，“不予办理房产登记手续”对违反规定购房的惩罚也太轻。

　　限购升级 喜忧参半

　　新闻回顾：3月1日，南昌“升级版”限购令正式实施，不仅除四县外南昌市区全限购，本地、外籍人口，新建商品房和二手房都有详细的界定和限制；此外，各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

　　点评：南昌“老版房产限购令”因与“国八条”冲突，在出台一个月后就被新版限购令代替，不过升级版限购令依然没有把南昌县、新建县、进贤县、安义县等四县纳入限购范畴，对此很多业内人士预计南昌房价有可能在3、5个月后进入下行通道，同时，不限购地区也将迎来难道的发展机遇。

　　银根频频紧缩 加剧楼市观望情绪

　　新闻回顾：4月6日，中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；4月17日，中国人民银行宣布2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达17.0%。

　　点评：在本报多次组织的开发商论坛中，开发商坦言宏观调控对于销售的最大影响不是来自限购，而是来自银根紧缩、存款准备金上调等货币政策。由于4月是今年央行第4次上调货币政策，因此直接导致了南昌楼市观望情绪的加剧，并使截至3月29日新建商品房成交套数（450套）与二手房成交套数（1507套）的倒挂现象进一步延续。

　　C 规划

　　南昌建设红谷隧道、朝阳大桥、凤凰大桥

　　新闻回顾：10月13日，南昌市规划局在网站上公开了《近期建设规划文本（简本）》，宣布对外交通设施建设计划，在着重提出的“加强水、陆、空重大对外交通设施及站场建设”中，指出将在5年内完成朝阳大桥的建设，5年内启动红谷过江隧道的建设。

　　11月6日，南昌规划部门编制了《南昌市红谷滩“北外滩”地区城市设计及控规优化》，对凤凰洲滨江片区进行了规划，拟建凤凰大桥赣江大桥直通南昌火车站。

　　点评：随着“一江两岸”框架的进一步拉开，众多城市核心片区、城市副中心沿江岸悄然崛起，八一大桥、南昌大桥等跨江大桥已无法满足新老城区的密切联系，南昌亟待更加便捷的跨江线路；同时，七城会的到来，也对南昌目前拥堵的交通状况提出了硬性要求，因此，今年也是南昌交通体系建设最为频繁的一年。

　　围绕“七城会”的举办，南昌市推进完成了沿江中北大道连通、滨江路改线、青山湖南大道、青山湖中北大道、艾溪湖大桥、天祥大道、丰和南大道、云湾公路等一批市政道路及场馆配套路网工程，完成投资50.3亿元，新建道路总里程46.4公里。“七城会”成功举办之后，地铁一号线、红谷过江隧道、朝阳大桥。凤凰大桥等桥隧工程也被提上议程，“蝴蝶效应”利好楼市的效用逐渐显现。

　　总投资约760亿元启动新一轮城市建设

　　新闻回顾：截至12月3日，南昌在建、拟开工23项城建重点工程，近期需完成房屋征收330万平方米。

　　“七城会”成功举办以后，南昌市在加快推进轨道交通1号线、朝阳洲基础设施开发等在建项目的同时，又启动了城市快速路、城区-县区路网、水环境综合整治等项目，开启了南昌市新一轮城市建设的大幕。初步梳理城市建设重点工程共10大项、26个子项，总投资约760亿元，其中包括在建和近期拟开工建设项目23项，2012年计划完成投资约140亿元。

　　点评：不置可否，在房价进入下行通道的背景下，新一轮的城市规划意味着城市格局的重新洗牌，并将深刻的影响未来楼市的发展：第一，旧城区的改造、交通环境的改善将使城市迅速扩容，并带动周边土地价格的上扬；第二，新规划、新建设有望缓解住宅成交量低迷的现状，吸引大批刚需和改善型购房者入市。

　　文/记者田华