去年年底，国家和本市出台了一系列鼓励居民合理住房消费的政策，2009年以来本市房地产市场运行明显好于预期，房地产开发投资小幅增长，新建商品房销售和存量房买卖回升，保障性住房建设供应按计划推进，经济适用房配售试点起步。
但2009年下半年以来，本市地价、房价上涨趋势明显，特别是最近几个月不断攀高。
近期，国务院常务会议要求继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，进一步明确调控原则和政策措施。上海坚决贯彻执行，将继续按照以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则，运用差别化的土地供应、税收信贷等政策，加大供需双向调节力度，抑制投资投机性购房需求，继续支持居民自住和改善型购房需求。
■本市公布“国四条”实施细则■遏制房价过快上涨、继续支持首次和改善型购房
[政策解读]
凭“首购证明”享1%税率
《实施意见》的税收、信贷政策体现抑制投资投机性购房，继续支持首次和改善型购房。
营业税政策：征免时限由2年恢复到5年。
契税政策：调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率；调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，凭房地产交易中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。
个人所得税政策：调整前规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；调整后将转让年限由2年恢复到5年。
恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。
严格执行差别化信贷政策
对投资投机性购房，此次《实施意见》明确将严格执行差别化信贷政策，严格二套房认定标准。
对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。
对首次购买普通自住房和为改善居住条件购买第二套普通自住房而申请住房公积金贷款的，继续执行现有的优惠政策。
其他房地产市场税收、信贷政策继续执行国家和本市规定。
经适房门槛明年逐步放宽
《实施意见》还严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。
在加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设方面，《实施意见》强调全面推进包括廉租住房、经济适用住房、动迁安置配套商品房和公共租赁住房等保障性住房建设。廉租住房方面要对符合廉租保障准入条件的申请家庭做到“应保尽保”，并通过配建、改建、收购等多种渠道筹措廉租房源，提高实物配租比例。经济适用住房方面当前要做好徐汇、闵行两区的配售试点工作，在此基础上，根据实际情况，明年逐步放宽准入条件，扩大建设和供应规模，扩大享受面。公共租赁住房方面要加快研究各项制度和配套政策，从规划、建设、供应、管理和退出等方面，建立较为完善的运行机制，有效缓解来沪务工人员等的阶段性居住困难。
同时，加快推进以经适房、动迁安置配套商品房和普通商品住房为主的大型居住社区建设，加快完善大型居住社区的公共交通、教育医疗及商业配套等公共服务设施，提供良好、便利的居住环境，帮助广大市民安居乐业。
严查囤地捂盘、虚拟交易
《实施意见》要求完善房地产市场信息发布制度，不断完善新建商品房和存量房合同网上备案系统，披露土地供应、商品住房市场供求、价格变动等信息，引导和稳定市场预期。继续整顿房地产市场秩序，加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度；加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为；加强商品房销售备案管理，督促房地产开发企业加大信息披露，规范销售行为，引导房地产开发企业合理定价。
■消息澄清
到2012年建30万套经适房计划从未变过
对近日某媒体报道：“上海希望到2012年前，建设60万套经适房，由于各方面利益协调，最终敲下30万套的数据。”市房管局新闻发言人表示，此信息有误。本市至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房的计划从未变化过。至于建设60万套的说法，可能是与正在研究的建设30万套动迁安置配套商品房工作混为一谈了。
据悉，为了加快本市旧区改造，本市加大了动迁安置配套商品房的建设力度，包括2008年起已开工建设的项目在内，计划至 2012年建设 30万套，约2000多万平方米动迁安置配套商品房。
■业内点评
个人所得税影响小，执行更加严格
《实施意见》昨天公布后，业内普遍认为，这些新政策“有保有压”，“保”的是自住购房者，“压”的是投资投机客。
●税收方面 契税在原来“90平方米及以下普通住房”的基础上特别加上“首次”，体现了政策有保有压的基本原则，将继续支持自住需求购房。
●个人所得税方面 由于优惠政策中规定必须是转让家庭唯一住房才可享受减免，所以无论是2年还是5年，这样的情况在实际二手房交易案例中极为少见。至于住房登记费和交易手续费，由于费用非常少，对市场的影响就更小了。
●信贷方面 在继续支持自住型需求的同时严格打压投资性需求。即使在2009年房价平均涨幅过大的情况下，政府在出台调控政策时仍然非常有分寸，特别是提到继续对合理的改善型需求提供信贷款方面的优惠，使近期市场上对于未来信贷政策过紧的担忧消除。
●政策执行方面 政策对改善型需求享受优惠特别提到“须提供有效证明”，可见未来政策将在执行层面上更加严格。
——易居臣信市场研究中心分析师杨晨青
■楼市预测
房价以平稳为主基调，部分楼盘可能下跌
《实施意见》基本上落实了“国四条”精神——有保有压，总体上还是保护和支持合理的自住需求，而楼市也不可能重新出现2008年下半年那种比较低迷的情况，成交量将维持近几年的平均水平。全市房价将以平稳和盘整为主基调，部分板块和部分楼盘将会下跌，但与2009年相比，全年成交均价不太可能出现下跌。
政策明确表示要抑制投资投机性购房，减少了相关的税收和信贷优惠，且减少的力度大于中央和绝大多数城市，比如已经出台新政的南京。所以明年的投资投机需求必然有所萎缩，并将在一定程度上导致自住需求的同步减少。尤其需要提示的是，“二套房贷”政策是否能从严执行，关系到抑制房价的效果。
——易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
投资客观望气氛已影响自住买家
在政策调控下的楼市或将开始出现降温态势。早前不断出台的政策，对市场上的投资客已造成不小的影响，投资客活跃度明显降低，比例从最高峰占总成交量的4成缩减至1.5成左右。从中原地产12月成交数据看，市中心区域成交量较11月有所下滑，幅度在2成左右，尽管末班车效应让外围区域成交量维稳，但预计12月二手房成交量有所下降，幅度在1.5成左右，投资客观望气氛已经逐渐影响自住买家。
——中原地产研究咨询部高级经理马冀
到2012年建30万套经适房计划从未变过
对近日某媒体报道：“上海希望到2012年前，建设60万套经适房，由于各方面利益协调，最终敲下30万套的数据。”市房管局新闻发言人表示，此信息有误。本市至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用住房的计划从未变化过。至于建设60万套的说法，可能是与正在研究的建设30万套动迁安置配套商品房工作混为一谈了。
据悉，为了加快本市旧区改造，本市加大了动迁安置配套商品房的建设力度，包括2008年起已开工建设的项目在内，计划至 2012年建设 30万套，约2000多万平方米动迁安置配套商品房。
■业内点评
个人所得税影响小，执行更加严格
《实施意见》昨天公布后，业内普遍认为，这些新政策“有保有压”，“保”的是自住购房者，“压”的是投资投机客。
●税收方面 契税在原来“90平方米及以下普通住房”的基础上特别加上“首次”，体现了政策有保有压的基本原则，将继续支持自住需求购房。
●个人所得税方面 由于优惠政策中规定必须是转让家庭唯一住房才可享受减免，所以无论是2年还是5年，这样的情况在实际二手房交易案例中极为少见。至于住房登记费和交易手续费，由于费用非常少，对市场的影响就更小了。
●信贷方面 在继续支持自住型需求的同时严格打压投资性需求。即使在2009年房价平均涨幅过大的情况下，政府在出台调控政策时仍然非常有分寸，特别是提到继续对合理的改善型需求提供信贷款方面的优惠，使近期市场上对于未来信贷政策过紧的担忧消除。
●政策执行方面 政策对改善型需求享受优惠特别提到“须提供有效证明”，可见未来政策将在执行层面上更加严格。
——易居臣信市场研究中心分析师杨晨青
■楼市预测
房价以平稳为主基调，部分楼盘可能下跌
《实施意见》基本上落实了“国四条”精神——有保有压，总体上还是保护和支持合理的自住需求，而楼市也不可能重新出现2008年下半年那种比较低迷的情况，成交量将维持近几年的平均水平。全市房价将以平稳和盘整为主基调，部分板块和部分楼盘将会下跌，但与2009年相比，全年成交均价不太可能出现下跌。
政策明确表示要抑制投资投机性购房，减少了相关的税收和信贷优惠，且减少的力度大于中央和绝大多数城市，比如已经出台新政的南京。所以明年的投资投机需求必然有所萎缩，并将在一定程度上导致自住需求的同步减少。尤其需要提示的是，“二套房贷”政策是否能从严执行，关系到抑制房价的效果。
——易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
投资客观望气氛已影响自住买家
在政策调控下的楼市或将开始出现降温态势。早前不断出台的政策，对市场上的投资客已造成不小的影响，投资客活跃度明显降低，比例从最高峰占总成交量的4成缩减至1.5成左右。从中原地产12月成交数据看，市中心区域成交量较11月有所下滑，幅度在2成左右，尽管末班车效应让外围区域成交量维稳，但预计12月二手房成交量有所下降，幅度在1.5成左右，投资客观望气氛已经逐渐影响自住买家。
——中原地产研究咨询部高级经理马冀
